Kira Gelir Tespitinden İndirilecek Giderler – 2026 Rehberi

Kira gelirinin vergilendirilmesinde safi gelir (safi irat), brüt kira hasılatından Gelir Vergisi Kanunu’nun izin verdiği giderler düşülerek hesaplanır. Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) mevzuatı uyarınca mükellefler bu hesaplamada iki yöntemden birini seçmek zorundadır: gerçek gider yöntemi veya götürü gider yöntemi. Hangi yöntemin seçileceği, sahip olunan mülkün niteliğine (konut/işyeri) ve belge durumuna göre değişir; yanlış yöntem seçimi vergi yükünü doğrudan artırır. Vergi, bu hesaplama sonucunda ortaya çıkan safi irat üzerinden tahakkuk ettirilir.

Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 25 Mart 2026’da yayınladığı Kira Gelirinin Tespitinde İndirilecek Giderler’e ilişkin açıklamalar içeren infografiğe gib.gov.tr adresinden ulaşabilirsiniz.

Kira beyannamesini hazır hale getirmeden önce, tüm vergi takviminizi 2026 Vergi Takvimi sayfamızdan kontrol ederek cezalı duruma düşmekten kurtulun.

Safi Kira Geliri Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

Gayrimenkul sahiplerinin mülklerinden elde ettiği toplam kira tutarı gayrisafi hasılat olarak adlandırılır. Ancak gelir vergisi, bu brüt tutar üzerinden değil; kanunun öngördüğü giderler düşüldükten sonra kalan safi irat üzerinden hesaplanır.

Temel formül şu şekildedir:

Safi Gelir = Gayrisafi Hasılat – İndirilebilir Giderler

Somut bir örnekle açıklamak gerekirse: İstanbul’da aylık 15.000 TL kira geliri elde eden bir daire sahibinin yıllık gayrisafi hasılatı 180.000 TL’dir. Bu kişi gerçek gider yöntemini seçip yıl içinde 40.000 TL belgelenmiş gider yapıyorsa, vergiye esas safi iratı 140.000 TL olacaktır. Vergi bu tutar üzerinden hesaplanır.

İki Yöntem, İki Farklı Vergi Yükü: Hangisi Size Uygun?

GVK Madde 74 kapsamında mükellefler, kira gelirlerini beyan ederken aşağıdaki iki yöntemden birini tercih etmek durumundadır. Her iki yöntemin temel farkları şu tabloda özetlenmiştir:

Yüksek bakım, onarım veya kredi faizi gideri olan mülk sahipleri için gerçek gider yöntemi genellikle daha avantajlıdır. Buna karşın faturalarını düzenli tutmayan ya da giderleri sınırlı olan mülk sahipleri için götürü gider yöntemi hem pratik hem de yeterince koruyucudur.

Gerçek Gider Yönteminde İndirilebilecek Giderler (GVK Md. 74)

Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesi uyarınca gerçek gider yöntemini seçen mükellefler, aşağıdaki gider kalemlerini belgelemeleri koşuluyla hasılattan düşebilir:

• Aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri: Kiraya veren tarafından ödenen faturalar bu kapsamda indirim konusu yapılabilir.
• Sigorta giderleri: Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta primleri indirilebilir.
• Konut iktisap bedeli indirimi: 7566 sayılı Kanun ile 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren yürürlüğe giren düzenleme uyarınca, konut olarak kiraya verilen tek bir gayrimenkulün iktisap bedelinin %5’i, 5 yıl süreyle hasılattan indirilebilir. Bu indirim yalnızca bir gayrimenkul için uygulanır ve yalnızca ilgili gayrimenkulün hasılatına karşılık gelecek şekilde hesaplanır.
• Vergi, resim, harç ve belediye payları: Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen bu yükümlülükler gider sayılır.
• Onarım, bakım ve idame giderleri: Kiraya verilen gayrimenkulün bakımı için yapılan harcamalar bu kapsamdadır.
• Amortisman ve değer artırıcı harcamalar: Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı, ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlayan harcamalar 1 Ocak 2025 itibarıyla güncel oranlarla indirim konusu yapılabilir. Eğer mülkünüzde ısı yalıtımı veya enerji tasarrufu odaklı bir yenileme yaptıysanız, bunun tamamını gider yazma avantajlarını kaçırmayın.
• İdare giderleri: Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemine orantılı giderler indirilebilir.
• Kredi faizleri (konutlarda hariç): Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faizleri indirim konusu yapılabilir. Ancak bu indirim konut olarak kiraya verilen gayrimenkuller için geçerli değildir; yalnızca işyeri kiralarında uygulanır.
• Kendi konutunu kiraya verip başka konutta oturanların kira bedeli: Kendi konutunu kiraya veren mülk sahibinin başka bir konutta oturmak zorunda kalması nedeniyle ödediği kira, indirilebilir gider sayılır.
• Yabancı ülkelerde ödenen kiralar: Türkiye’de yerleşik olmayan mükelleflerin yurt dışında ödedikleri kira bedelleri, Türkiye’de elde ettikleri kira gelirinden gider olarak indirilebilir.
• Zarar, ziyan ve tazminatlar: Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen tazminat tutarları indirilebilir.

Konut ve İşyeri Kirası Arasındaki Kritik Gider Farkları

Pek çok mülk sahibinin gözden kaçırdığı nokta şudur: Aynı gider kalemi, mülkün konut mu yoksa işyeri olarak mı kiraya verildiğine göre farklı vergi sonuçları doğurur. GVK Madde 74 çerçevesinde bu ayrım aşağıdaki tabloda net biçimde ortaya konmuştur:

Bu tablo, özellikle konut kredisi çekerek daire satın alıp kiraya veren mülk sahipleri için kritik önem taşır. Faiz giderini kira gelirinden düşemeyen bu mülk sahiplerinin vergi planlamasını buna göre yapması gerekir.

Gerçek Gider Yönteminde İstisna Uygulaması

Konut kira geliri elde eden ve GİB’in belirlediği konut istisnasından yararlanan mükellefler, gerçek gider yöntemini seçtiklerinde tüm giderlerini değil; istisna oranıyla orantılı bir kısmını indirebilir. Bu hesaplama şu formülle yapılır:

İndirilebilecek Gider = (Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat) / Toplam Hasılat

Burada

Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Konut Kira Geliri İstisnası olarak tanımlanır.

Örneğin yıllık 180.000 TL kira geliri olan ve 42.000 TL (GİB 2026 resmi tutarı) konut istisnasından yararlanan bir mülk sahibinin vergiye tabi hasılatı 138.000 TL’dir. Bu kişinin yıl içinde yaptığı toplam gider 40.000 TL ise indirilebilecek gider tutarı şöyle hesaplanır:

(40.000 x 138.000) / 180.000 = 30.667 TL

Yani mülk sahibi, 40.000 TL’lik toplam giderinin tamamını değil; yalnızca 30.667 TL’sini indirim konusu yapabilir.

GİB 2026 beyan dönemi notu: 2025 yılında elde edilen konut kira gelirleri için istisna tutarı resmi olarak 42.000 TL’dir.

Götürü Gider Yöntemi: %15 Ne Anlama Gelir?

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, herhangi bir belge ibraz etmeksizin brüt kira hasılatının %15’ini gider olarak düşebilir. Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın bu uygulaması, belge tutma zorunluluğu olmaksızın sabit bir indirim imkânı tanıması nedeniyle pratik bir tercih olarak öne çıkmaktadır.

Örneğin yıllık 180.000 TL kira geliri olan ve konut istisnasından yararlanmayan bir mülk sahibi, götürü gider yönteminde 27.000 TL (180.000 × %15) gider indirimi yapabilir ve 153.000 TL safi irat üzerinden vergilendirilir.

Konut istisnasından yararlananlar ise %15 oranını istisna düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplar. Örneğin 42.000 TL istisna uygulandıktan sonra kalan 138.000 TL üzerinden %15 hesaplanırsa götürü gider 20.700 TL olur.

Önemli Uyarı: Hakların (telif, patent, lisans vb.) kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerde götürü gider yöntemi uygulanamaz. Bu gelirler için gerçek gider yöntemi zorunludur.

Yöntem Seçiminde Dikkat Edilmesi Gereken 4 Kritik Nokta

GVK ve GİB uygulamaları çerçevesinde mülk sahiplerinin yöntem seçimi yaparken göz önünde bulundurması gereken dört temel kural şunlardır:

1. Yöntem değişikliği iki yıl geçmeden yapılamaz. Gerçek gider yöntemini seçen bir mükellef, en erken iki yıl sonra götürü gider yöntemine geçebilir. Aceleci yöntem değişikliği hem vergi hatalarına hem de cezai yaptırımlara yol açabilir.
2. Gerçek gider yönteminde belgeler 5 yıl saklanmalıdır. Isıtma faturaları, sigorta poliçeleri, bakım-onarım makbuzları ve diğer tüm gider belgeleri Vergi Usul Kanunu gereğince 5 yıl boyunca muhafaza edilmeli ve vergi dairesi talep ettiğinde eksiksiz ibraz edilmelidir. Pratikte bu yükümlülük sıkça gözden kaçan bir noktadır.
3. Birden fazla taşınmazda aynı yöntem uygulanır. Karma seçim yapılamaz; yani bir daire için gerçek gider, başka bir daire için götürü gider yöntemi seçilemez. Seçilen yöntem o mükellefin tüm gayrimenkullerine eş zamanlı uygulanır.
4. Aynı mülk için karma yöntem kullanılamaz. Tek bir taşınmazın bir kısmı için gerçek, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçmek mümkün değildir.

Hangi Yöntem Daha Avantajlı? Rakamlarla Karşılaştırma

Aynı mülk sahibi için her iki yöntemi somut olarak karşılaştıralım. Senaryo: İstanbul’da aylık 15.000 TL konut kirası alan, yıllık 180.000 TL hasılatlı bir mülk sahibi. GİB 2026 beyan dönemi (2025 gelirleri) konut istisnası resmi olarak 42.000 TL’dir.

Bu senaryoda gerçek gider yöntemi, belgelenmiş giderlerin yüksekliği sayesinde yaklaşık 9.967 TL daha düşük matrah üretiyor. Vergi dilimi %27 kabul edilirse bu fark yaklaşık 2.691 TL daha az vergi anlamına gelir. Bununla birlikte giderlerin düşük olduğu ya da belgelerin tutulmadığı durumlarda götürü gider yöntemi daha pratik ve kimi zaman daha avantajlı hale gelebilir. Kira geliri dışında ticari kazancınız da varsa, [2026 Geçici Vergi Rehberi] yazımızla yıl sonu vergi yükünüzü şimdiden planlayın.

Sizin durumunuza en uygun yöntemi belirlemek için mali müşavirinizle değerlendirme yapmanızı öneririz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kaynakça

• Gelir İdaresi Başkanlığı — Kira Geliri Beyanı Rehberi: https://www.gib.gov.tr/yardim-ve-kaynaklar/rehberler/kira-geliri-elde-edenlere-yonelik-vergi-rehberi
• Gelir Vergisi Kanunu Madde 74 (Resmi Gazete): https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.3.193.pdf
• GİB – Beyanname Dönemleri ve Takvim: https://www.gib.gov.tr/beyanname-takvimi
• GİB İnteraktif Vergi Dairesi: https://ivd.gib.gov.tr
• GİB Resmi İnfografik: Kira Gelirinin Tespitinde İndirilecek Giderler İnfografik

Yasal Uyarı

Bu içerik, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın (GİB) 2026 beyan dönemi (2025 yılı gelirleri) için yayımladığı resmi rehberler ve Gelir Vergisi Kanunu hükümleri esas alınarak bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Vergi mevzuatı karmaşık olabilir ve kişisel durumunuza göre farklılık gösterebilir. Bu metin profesyonel bir vergi danışmanlığı veya mali müşavirlik hizmeti yerine geçmez. Beyannamenizi vermeden önce mutlaka bir SMMM (Serbest Muhasebeci Mali Müşavir) ile çalışmanız veya GİB’in resmi iletişim kanallarından teyit almanız önerilir.